住建部定调2020年楼市：“长期”坚持房住不炒 “三稳”仍是重心

12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住建部表示，2020年各地将继续坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。

对于2020年的工作，住房和城乡建设部表示，将着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

记者注意到，从12月10～12日召开的中央经济工作会议重申房住不炒、强调房地产平稳健康发展，到12月17日国务院副总理韩正在住建部召开座谈会强调要保持房地产市场稳定，再到本次全国住房和城乡建设工作会议对房地产市场的具体部署，2020年房地产市场的发展方向已然明了。

从“促进”到“保持”楼市定调微妙变化

“去年住建部年度工作会议以及今年12月召开的中央经济工作会议对‘房地产市场平稳健康发展’的表态是‘促进’，此次全国住房和城乡建设工作则是‘保持’，说明目前的房地产市场在一定程度上已处于比较平稳健康的状态。”某房地产行业首席分析师向记者表示：“2019年楼市整体较为平稳，2020年力求维持现阶段的状态，从全局看不太可能有新的收紧政策的出现。”

她向记者列举了一系列数据：2019年1～11月累计销售面积同比增速为0.2％，与去年基本持平；销售价格累计同比增速为7.1％，远低于去年下半年平均10.2％的增速，房价在稳定可控的范围内小幅波动；2019年1～11月百城土地成交建面累积同比增速为-2.7％，楼面均价同比增长20.6％，楼面价从2019年5月开始稳定在18.2％～22.2％的累计同比增速。

同时，该分析师指出，“‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位’虽反复提及多次，但首次在表述前增加了‘长期’，第一次明确提出‘房住不炒’是长期性政策，预计未来几年内不会改变。会议也延续了‘不把房地产作为短期刺激经济的手段’的表述，在今年7月30日中央政治局会议、12月17日国务院副总理韩正在住建部座谈会上也陆续有提，市场对此有一定的预期。”

2018年住建部年度工作会议中提到“着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险”，今年改为“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，具体实施主要通过供给侧改革来解决目前供需错配的现状。夏亦丰表示，“未来在供房方面，要推动‘高端住房有限制但是市场化、中端住房是中流砥柱但价格可控、低端住房有保障有选择可租赁’的差异化住房体系。”

由增量建设为主转向存量提质改造

此次会议对2020年住房和城乡建设各项工作提出了5方面要求，其中包括：坚定不移贯彻新发展理念、坚决打好三大攻坚战、做好民生保障工作、着力推动高质量发展、切实改进工作作风。

值得重点关注的是，会议提出“着力推动高质量发展，坚持问题导向、目标导向、结果导向，推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，不断满足人民群众对美好生活的需求。以供给侧结构性改革为主线，推动住房和城乡建设政策创新、管理创新、技术创新，推进住房和城乡建设领域治理体系和治理能力现代化。”

专家分析认为：“这一内容有两方面值得关注。首先是存量物业改造会成为主流，对于房企而言，需要研究相关的投资机会，尤其是在老旧小区改造及城市更新方面，各类财政政策的支持力度将有望加大，部分房企也应该积极在存量物业收购和改造等方面发力。”

“而另一方面，会议要求的‘增量结构调整’，可能会和房地产领域的调控思路挂钩，至少目前来看，保障房、人才住房以及蓝领公寓等，将会成为较大的投资建设内容。”专家续称。

老旧小区改造纳入保障性安居工程

此次会议中还有一项重要内容值得关注——“将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，试点探索融资方式、群众共建等9方面体制机制。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。”

自2019年6月19日国务院常务会议按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署加快改造城镇老旧小区工作开始，这项涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米的老旧小区改造，投资总额高达4万亿元的民生工程备受关注。住建部会同发改委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持，此次住建部会议延续了该表态。

早在7月1日国新办举行政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造具体工作情况，2017年底住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，已形成了一批可复制可推广的经验。

上述分析师分析称，这将对房地产行业产生四大影响：首先是前期棚改资金投入较大，部分地区过度补偿导致旧改难度增加以及房地产市场过热的情况将改善；其次将盘活存量、提升存量房屋价值；第三，可能会延缓改善性需求的释放；最后，物业管理行业将有望迎来巨大机会。

棚户区改造预计带动2020年投资

上述分析师指出，继续推进棚户区改造，预计将带动2020年的投资。2017年5月，国务院常务会议决定实施2018年到2020年三年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。2018年全国棚户区改造开工626万套，2019年棚改量几乎“腰斩”，截至2019年11月底，棚户区改造开工315万套，超额完成289万套的目标任务。

从棚改量来看，预计2020年棚户区改造量还剩约550万套，按照去年的投资完成额和开工量计算，明年预计带来超过1.5万亿元的投资。

在土地供应层面，上述分析师向记者分析认为，“对商品房用地应该根据具体供需形势来调整，部分供不应求情况严重、房价上涨压力大的热点城市，合理增加住宅类土地供应，适当调整用地结构，提高住宅用地比例；而对于存在去库存压力的三四线城市则采取减少住宅类用地供应的举措，最大程度上去保持供需平衡；对于已供给但未开发的房地产用地可以适当合理调整，用于保障性住房建设。”

某数据研究中心分析师指出，“完善城镇住房保障体系建设和发展租赁市场，促进房地产市场住房体制改革。对于2020年租赁市场住建部仍培育结构化、规模化租赁企业，对于租赁企业来说是利好的；重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制，目前租赁住房市场面临的问题也较多，未来加快租赁管理服务平台的建设是重点之一。”

同时，会议对困难群体的概念进行了明确，包括环卫、公交等行业被纳入到了住房困难群体保障对象。专家分析认为，后续预计会形成各类配套政策。

“租赁住房发展其实也面临很多问题，但是改革方向不变。”专家表示，“会议明确要加快政府主导的租赁管理服务平台的建设，同时提到了政策性租赁住房的概念，这也说明后续房源供给、定价和运营等方面，会不断和此类政策概念挂钩和结合，这或是2020年值得关注的一个亮点和产品。”