LPR下行预期而至 这些城市房贷利率降了?

继央行两日投放流动性1.7万亿元后，LPR下行预期而至。

日前，业内机构对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2020年1月，全国首套房贷款平均利率为5.51％，为5年期贷款市场报价利率（LPR）加点71基点，环比下降1基点，连续第二个月下降；二套房贷款平均利率为5.82％，环比下降2基点，为5年期LPR加点102基点。当月，20个城市首套房贷款利率环比有所下调。

对比此前数据，这已是全国房贷平均利率连续连续两个月环比微幅下降。去年12月，全国首套房、二套房贷款平均利率分别为5.52％、5.84％，均较11月环比下降了1个BP，终结了此前连续6个月上涨的趋势。

在市场看来，自去年8月17日央行宣布将LPR作为各银行新发放贷款的主要参考后，LPR下行预期始终存在，节后央行公开市场操作投放流动性超预期，新一期LPR大概率下调，又逢全国“抗疫”，或释放了我国降息周期大幕被拉开的信号。短期内房贷利率水平可能会维持平稳缓慢下降的趋势，但绝非意味着房地产调控政策在适度放松。

实际上，在去年11月19日召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上，易纲就对六家商业银行负责人强调过，要发挥好LPR对贷款利率的引导作用，推动金融机构转变贷款定价惯性思维，真正参考LPR定价，促进实际贷款利率下行。

2020年房贷利率开年走低。

过去一个月，全国有20个城市首套房贷款利率环比下调，其中7个城市的下降幅度超过5个BP；11个城市首套房贷款利率水平有所上涨。二套房贷款利率下降的城市数量略少于首套，有17个；上涨城市数量略高于首套，有13个。

其中，一线城市的北上广深首套房贷款利率悉数下调。北京环比再下调1BP，广州环比下调4BP，上海和深圳的首套房贷款平均利率均环比下调5个BP。下调后上海首套房贷款利率低至4.82％，创近两年半来历史新低。

二线城市中，5个城市的首套房贷款利率降幅超5个BP，哈尔滨首套房贷款利率降至5.21％，环比下调幅度高达23BP；利率上涨城市的变化幅度则较小，其中无锡上涨幅度最大，为5个BP。

总体来看，1月份，上海、厦门、天津为全国首套房贷款平均利率最低的3个城市，分别为4.82％、5.1％、5.14％。首套房贷款平均利率最高的3个城市为南宁6.27％、苏州6.08％、郑州6.01％。

自去年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成以来，市场上一直存有未来LPR会上下浮动，房贷利率会一路走低的声音。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，宏观经济不振，导致逆周期调节的措施不断出台，就货币政策而言，数量工具与价格工具的综合运用则是必然的，而利率作为价格工具，下降也是情理之中。一线城市的需求旺盛，市场的吸纳和承接能力强，是房地产的主战场和优质市场，信贷资源也更加丰富，各金融机构对一线城市的支持力度更大，加上各家机构间较强的竞争，导致一线城市平均利率整体低于二三线城市。

具体来看，以贷款100万元、等额本息30年还清为例，如果以2019年1月首套房贷款平均利率5.66％计算，每月需还5779元，利息总额为108.03万元；以2020年1月首套房贷款平均利率5.51％计算，每月需还5684元，利息总额为104.63万元，单月贷款支出和总利息支出分别减少95元和3.4万元。

专家认为，对房地产市场而言，疫情发生在淡季，目前来看对房地产市场影响有限，但如果疫情持续，可能会打破现有房地产市场平稳行情。房贷利率的下调能在市场受疫情影响的情况下继续刺激购房者需求，减少购房压力。此前央行连续两日逆回购1.7万亿，整体市场环境较为宽松，预计未来短期内房贷利率将会保持小幅下降态势。

━━━━政策利率有下行趋势LPR也存下调空间

从政策利率到货币市场利率、从LPR利率到贷款利率，一条“降息”的传导链条呈现出来。北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾表示：“下一步，央行的利率还有比较大的下行空间。”

2月7日，中国人民银行副行长、外汇局局长潘功胜在“国务院应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制”新闻发布会上表示，市场预期下次MLF的中标利率和2月20日公布的LPR会有较大概率下行。

他提出，在货币政策方面，下一步要加大逆周期调节的强度，保持流动性合理充裕，为实体经济提供良好的货币金融环境。二是要进一步深化利率市场化改革，完善市场报价利率传导机制，提高货币政策的传导效率，降低社会融资成本。三是继续发挥结构性货币政策工具的作用，像定向降准、再贷款、再贴现这样一些结构性货币政策工具的引导作用，加大对国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。

这也被市场理解为，未来房贷利率大概率也将缓慢下调。

在个人住房按揭贷款方面，记者从多家银行了解到，住房按揭贷款由于操作成本低、受益期长、风险小等特点，受到银行的关注。央行公布的2019年金融统计数据报告显示，2019年全年，住户部门中长期贷款新增5.45亿元，同比增长10.10％，一改前两年负增长，增速达到两位数，12月增加量的同比增速更是高达56.67％。从组成部分看，居民中长期贷款主要包括住房按揭贷款和经营贷，其中住房按揭贷款占比稳定在85％左右。

分析人士预计，1月各银行信贷额度进一步释放，2020年各家银行仍会倾向于加大个人按揭贷款的投放。

长期以来，我国银行的房贷利率定价都是在央行贷款基准利率基础上乘以一定比例系数。比如，此前北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90％上浮10％，即5.39％；二套房贷款利率为基准利率上浮20％，即5.88％。从目前房地产市场的表现来看，虽然LPR较之前的基准利率有了一定的浮动，但依然以稳为主。

交银国际董事总经理洪灏认为，LPR跟随MLF等政策利率的下调而下调，一定程度上印证了MLF政策利率向LPR传导的机制。从央行逆回购、MLF利率的调整历史来看，政策利率的调整多为一个连续的过程。未来政策利率仍具有下行趋势，LPR也存在下调空间。但房贷利率还需考虑加息基点的变化趋势，降息5个基点的实际效用有限。

从2019全年市场情况来看，房贷利率整体就呈现出先跌后涨的走势。当前的首套房贷款平均利率同比2019年1月份下降了15BP，二套房贷款平均利率下降了22BP。

柏文喜认为，LPR中长期呈下降趋势，而疫情对经济运行负面影响的严重程度和持续时间对其是一个重要的助长因素，整体信贷也会维持较为宽松的态势。但“稳”字当头仍是2020年房地产行业的主基调。

据记者了解，目前，已有不少银行推出了支持疫情防控及金融服务保障的具体措施，在与个人密切相关的住房按揭、信用卡领域，银行的相关政策已渐次落地。

“受疫情影响，经济下行压力大，央行不断释放资金入市，为确保疫情过后市场恢复稳定，预计短期内LPR下调的可能性还是比较大的，但整个信贷不会一直维持宽松的态势。”国仕英表示。

业内人士认为，LPR新规为央行采取价格手段调整货币政策提供了空间，LPR会浮动，如果加点不变，确实会使房贷情况发生变化，但加点也可以浮动，也会影响房贷利率，不会使得房贷利率只能单边下行。它可以维持整体个人住房贷款利率基本保持稳定，既不下降也不会显著增加个人住房贷款利息负担。未来抵押贷款利率将更加突出地反映各银行的区域货币政策和信贷战略。